Por estos días se encuentra en tratamiento en el Honorable Concejo Deliberante la propuesta del Ejecutivo Municipal para autorizar “a realizar un llamado a licitación pública nacional e internacional para otorgar en concesión el uso y explotación de la totalidad de las instalaciones del Estadio “Jose María Minella”, Estadio Polideportivo “Islas Malvinas” y de los espacios comunes y necesarios para el cumplimiento del objeto de la concesión ubicados dentro del Parque Municipal de los Deportes Teodoro Bronzini”.

Se trata de una concesión a 30 años con una prórroga de 10 años más. Debemos ser muy responsables en el análisis. No se trata de concesión si o concesión no, debemos ser responsables en las propuestas y aprobación de iniciativas que requieran la integración público – privada y se refieran a los espacios públicos de los y las marplatenses. 

Por eso, entre los distintos aspectos a analizar en el expediente en tratamiento, hay una cuestión que merece que nos detengamos y consideremos en particular. En el pliego se establece que las obras nuevas que se hagan quedan para el municipio, pero se determina la posibilidad de que el concesionario constituya un Derecho Real de Superficie, sin especificar que en ese caso no tendrá derecho a indemnización finalizada la concesión. Esto es preocupante. En palabras sencillas quiere decir, que una vez finalizada la concesión, el concesionario, ese privado que hizo las obras nuevas va a tener derecho a recibir una INDEMNIZACIÓN por las obras realizadas, salvo que se estipule específicamente que no recibirá ningún tipo de indemnización. No es un dato menor. De la manera que está redactado el pliego, las y los marplatenses podríamos tener que pagar la totalidad de las obras nuevas al finalizar la concesión. 

Veamos a qué nos estamos refiriendo. El artículo 54 del pliego de bases y condiciones establece “La totalidad de las mejoras que el Concesionario efectúe en el Espacio adjudicado, así como la totalidad de las obras realizadas en los espacios cedidos durante el período de concesión, pasarán, a la finalización del contrato, a ser propiedad de la Municipalidad, sin derecho a compensación o retribución alguna, conforme donación expresa que obra en el Anexo E del presente Pliego. El Concesionario podrá, en el caso de obras de infraestructura nuevas realizadas durante la ejecución del Contrato de Concesión, con autorización previa del Concedente, constituir un derecho real de superficie sobre los espacios concesionados de conformidad con lo establecido en el artículo 2114 y siguientes del Código Civil y Comercial de la Nación.”

Si bien la primera parte del art. 54 del pliego habla de donación de las obras, sin derechos a compensación o retribución, debemos analizar la segunda parte del art. 54 en cuanto se refiere al a la posibilidad de constituir un derecho real de superficie sobre los espacios concesionados de conformidad con lo establecido en el artículo 2114 y siguientes del Código Civil y Comercial de la Nación.

Aquí debemos analizar la posibilidad de constituir Derecho Real de Superficie por parte del concesionario, con la normativa específica establecida en el Código Civil y Comercial de la Nación. Así el art. 2126 del CCyC establece: “Indemnización al superficiario. Producida la extinción del derecho de superficie, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario. El monto de la indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores. En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada la amortización.”

Si bien, en la primera parte del art. 54 del pliego se establece que no hay derecho a compensación o retribución, la segunda parte del mismo artículo autoriza a constituir un derecho Real de Superficie, y en este caso se debería especificar expresamente, a la luz del art. 2126 del Código Civil y Comercial de la Nación, que el concesionario no tendrá derecho a indemnización alguna.

Conforme doctrina “ producida la extinción del derecho, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, salvo que se pacte lo contrario (art. 2126 CCC). Es altamente probable que en los contratos de constitución de este derecho se prevea claramente la solución a estos casos, en tanto la inversión económica que conlleva su desarrollo hace que las construcciones o plantaciones al momento de extinción de la superficie pasen a engrosar al valor de la propiedad, y por ende, el patrimonio del titular del suelo. Cuando deba indemnizar, se tomará a tales efectos el monto fijado por las partes en el acto constitutivo, o en acuerdos posteriores. En el supuesto de no haberse previsto, se tomarán los valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada su amortización.”

Por las consideraciones esgrimidas, creo necesario agregar en el art. 54 del pliego de bases y condiciones que se encuentra en tratamiento que, en caso de constituirse Derecho Real de Superficie por parte del concesionario sobre las obras a realizarse, no habrá derecho a indemnización al superficiario una vez finalizada la concesión y especificarse que ese derecho no podrá constituirse por un plazo mayor que el de la concesión.

*Abogada. Concejala Unión por la Patria partido de General Pueyrredon.